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不動産売却の基礎知識と成功のためのコツ

不動産売却は多くの方にとって初めてのご経験であり、不安を感じてしまうものです。ここではそんなお悩みや疑問を解消していただくために、東広島市の東洋不動産が不動産売却の基礎知識や不動産売却を成功させるために必要なコツもご紹介いたします。

不動産売却の理由は人によってさまざま!

不動産売却の理由は人によってさまざま!

  • 家族が増えて手狭になったので住み替えたい
  • ライフスタイルの変化に伴い買い替えを検討している
  • 相続した不動産を売却して現金にしたい
  • 事業資金確保のために不動産を売却したい
  • 離婚による財産分与のために売却したい
  • 住宅ローンの返済が厳しく売却を検討している

など、不動産を売却する理由は人によってさまざまです。お客様が抱えている問題の解決やご希望を叶えるための方法はそれぞれのケースでまったく異なります。ぜひ一度、東洋不動産にご相談ください。弊社ではお客様ファーストを徹底し、じっくりとお話を聞いた上でお客様にとって最適な売却方法をご提案いたします。

不動産売却までの流れ

不動産売却はほとんどの方にとって初めての経験ではないでしょうか。だからこそ「売却はどうやって行うのだろう?」「進め方がわからくて不安を感じている」という方もたくさんいらっしゃいます。不動産売却の流れをわかりやすくまとめましたのでご覧ください。

不動産売却の流れ
STEP1.大まかな相場を調べる まずは地域の不動産相場を調べましょう。お手持ちの不動産と近い条件の物件・土地がいくらで売られているのかを不動産サイト等で検索してみてください。
STEP2.不動産会社に相談・査定依頼 大まかな相場観が掴めましたらぜひ東洋不動産に査定をご依頼ください。弊社では地域相場やニーズを熟知し、お客様の不動産をじっくりと調査した上で査定額をご提示いたします。
査定額や不動産売却に関するご不明点がございましたらお気軽にご質問ください。担当者がわかりやすくご説明いたします。
STEP3.不動産会社と媒介契約を結ぶ ご提示させていただいた査定額とその理由についてご納得いただけましたら媒介契約に移ります。媒介契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があり、お客様に合ったものをお選びいただけます。
それぞれの特徴についてもご説明いたしますのでご安心ください。
STEP4.担当者との打ち合わせ 具体的な販売戦略を立てていきます。
お客様のご事情・ご要望を担当者がじっくりと伺い、ご希望を叶えられる方法をご提案いたします。ご希望の売却価格や時期、または避けて欲しいことなどあればなんなりとお申し付けください。
STEP5.販売活動の開始 事前にお打ち合わせした販売戦略に沿って販売活動を進めていきます。弊社では折込チラシやポスティングなどはもちろん、不動産ポータルサイトやレインズへの登録など多角的な宣伝を行いスムーズな売却を目指します。
内覧のご希望があった場合は、居住中の場合は売主様のお立ち会いが必要となりますのでご協力くださいませ。空室の場合、弊社が責任を持って鍵を管理し、ご案内いたします。
STEP6.購入希望者様との条件交渉 購入希望者様が現れましたら条件交渉を進めていきます。売買価格やお引渡し日などさまざまな条件についてすり合わせを行います。
たとえば「この金額以下には値下げしたくない」というご希望があればぜひお教えください。売主様に変わって担当者が購入希望者様に伝え、交渉を進めていきます。
STEP7.売買契約の締結 売主様と購入希望者様との間で条件交渉がまとまりましたら売買契約の締結へ進みます。弊社にて作成した売買契約書を売主様にご確認いただきます。契約日に弊社にて契約締結、もしくは別々に売主様・買主様が署名捺印をされましたら契約締結です。このタイミングで買主様から手付金が支払われます。手付け金は決済が終了するまで預り金ですので、お取り置きください。
STEP8.物件のお引渡し(決済) お引渡し日までに必要書類をご確認いただき、漏れのないようにご準備いただきます。決められた日時に買主様から残代金の支払いが行われ、そちらをご確認後に物件のお引渡し(移転登記)となります。この時、弊社に仲介手数料をお支払いいただきます。
STEP9.確定申告 不動産売却によって譲渡益が発生した場合は確定申告をする必要があります。売却した翌年の2月16日~3月15日の間に行いますのでお忘れにならないようご注意ください。

不動産売却は大まかにこのような流れで進んでいきます。もちろん慣れないことで不安になることもあるかと存じますが、その都度、担当者が丁寧にサポートいたします。ご不明点があればお気軽にご質問ください。

不動産売却に必要な準備と書類について

買主様の立場に立って書類を揃えましょう

買主様の立場に立って書類を揃えましょう

不動産売買は金額が大きいこともあり、本人確認や物件に関するものなどさまざまな書類が必要となります。また、準備することで価格等の条件交渉の際に有利に進められるものもあります。手続き上、必ず必要となる書類はもちろんですが、買主様の立場に立って「こんな書類があると購入しやすそう」というものなど、住まいに関わる書類はぜひ保管しておいてください。

不動産売却に必要な書類リスト

不動産売却に必要となる書類にはさまざまなものがあります。戸建て・マンション・土地など物件の種別によっても異なるため、何を準備すれば良いのか迷ってしまうかもしれません。以下で物件種別ごとに必要となる書類をまとめましたのでぜひ参考にしてみてください。

  • 戸建て・マンション・土地の売却で必要となる書類
身分証明書
実印
印鑑証明書
登記済み権利書または登記識別情報
建築確認済証および検査済証
  • マンションの売却で必要となる書類
マンション管理規約(または使用細則等)
マンションの維持に関する書類(管理費・修繕積立金・管理組合費などに関するもの)
  • 戸建てや土地売却で場合によって必要な書類
建築設計図書や工事記録書等
  • 戸建て・マンション・土地の売却で場合によって必要な書類
住民票
ローン残高証明書やローン返済予定表
銀行口座書類
耐震診断報告書やアスベスト使用調査報告書など
地盤調査報告書や住宅性能評価書、既存住宅性能評価書など
不動産購入時の契約書や重要事項説明書など
不動産販売当時のパンフレットや広告資料など

このように、不動産売却ではさまざまな書類が必要となります。ご不明点などあれば、お気軽に担当者にご質問くださいませ。

不動産査定とは?その概要と種類について

不動産査定とは?

不動産査定とは?

不動産査定とは、不動産のプロが不動産の状態や地域相場・環境・ニーズなどを調査した上 で「不動産がいくらで売れそうか」を判断するものです。

一般的な中古品売却の場合、買い手は業者となるため査定額と買取価格は同一になります。しかし、不動産売却の買主様は一般の法人・個人であるため、査定額と買取価格が必ずしも一致しません。たとえば査定額が「2,000万円」だったとしても、買主様との交渉によってその価格は上下します。

不動産査定とは?

つまり、不動産査定により提示された金額は「この程度で売れる可能性が高い」という目安となります。「この金額なら売りたいな」「もうちょっと高く売れるように販売計画を立てたいな」など、売却を進める上での参考になるのが査定額というわけです。

弊社ではお客様ファーストを前提とし、スピーディーに売却できる現実的な査定額をご提示させていただいております。不動産のプロとして正確・適正な査定を行い、お客様へも丁寧にご説明した上でご提示いたしますのでぜひ弊社に査定をご依頼くださいませ。
当社ではお客様ファーストを前提とし、スピーディーに売却できる現実的な査定額をご提示させていただいております。不動産のプロとして正確・適正な査定を行い、お客様へも丁寧にご説明した上でご提示いたしますのでぜひ当社に査定をご依頼くださいませ。

「机上査定」と「訪問査定」の違いとは?

「机上査定」と「訪問査定」の違いとは?

不動産査定には「机上査定」と「訪問査定」2種類の方法があります。

机上査定は物件情報や地域相場、過去の売出し事例などからおおよその売却価格を算出します。すでにあるデータのみを参考に算出するため、時間がかからないことがメリットです。ただし、リフォームや近隣の環境変化などといった条件を考慮しないため、一般的な目安価格しか出すことができません。そういった意味では机上査定は正確性に欠ける点があります。

訪問査定は机上査定で得られるデータを踏まえた上で、担当者が現地に赴き直接物件の状態を確認します。建物の状態や周辺環境などを細かく目視するとともに、個々の不動産が持っている強みも考慮するため、精度の高い査定を行うことが可能です。

査定評価の仕組みやチェックされるポイント

不動産査定の仕組み

不動産査定の仕組み

不動産の売却価格は、地域相場はもちろんのこと、売却する不動産と過去の取引事例とを比較して決定していきます。 たとえばマンションの場合、売却予定の物件が過去の事例よりも駅に近く、築年数も新しいということであれば高評価となり査定価格が上がります。逆に日当たりが悪く耐震性が低い物件と判断されれば査定価格が値下がるわけです。 このように、不動産査定ではさまざまなポイントをチェックし、それぞれに点数をつけて最終的な査定額を算出していきます。

不動産査定で評価されるポイント

では具体的にどのようなところをチェックされるのか、評価されるポイントをご紹介していきます。

築年数 新しければ評価が高く、古ければ評価は低くなる傾向にあります。具体的には築年数10年で新築の半分程度の価値になることが一般的です。築15年以降は減少カーブが緩やかになります。
立地 一般的に交通機関の駅から近いほど評価が高くなります。他にも商業施設や役所、学校、病院などが近くにあると高く評価されやすいです。
面積 条件が同じ不動産であれば面積の広い方が高評価となります。
耐震性 地震の多い日本では耐震性も重要視されます。2000年以降に建設された建物は新耐震基準を満たしているため加点され、2000年以前であっても耐震適合証明書があれば加点されます。
日照・眺望 日当たりや眺望も査定評価のポイントです。たとえばマンションならば高層階で見晴らしがよく、南向きに大きな窓があるような物件は高評価となります。
管理状況 建物の状態も重要なポイントです。屋根や外壁などが劣化している場合は減点となり、メンテナンスが行われていれば評価されます。また、ライフラインの供給が問題なく行われているか、シロアリ被害などはないか、なども評価のポイントです。
周辺環境 物件に面する道路の幅や騒音・振動、周辺施設などといった環境状況も評価のポイントです。
閑静であり治安がよく近くに大きな公園がある、そのような環境であれば評価も高まります。

不動産売却を成功に導く不動産会社選びのポイント

Point01信頼できるパートナーを選びましょう

Point01信頼できるパートナーを選びましょう

不動産売却を成功させるカギは信頼できるパートナー、つまり不動産会社選びがとても大切です。

不動産売却は人生のうちでそう多く経験するものではありません。そして金額が大きいお取引ですから「失敗したくない」「納得できる売却をしたい」とお考えの方が多いのではないでしょうか。

東洋不動産はお客様ファーストを心がけ、まずは親身になってお話を伺います。売却に至った理由や叶えたいご希望はもちろん、不動産にまつわる思い出話もじっくり伺い、お客様に合った最適な売却方法をご提案いたします。不動産の売却はぜひ弊社にお任せください。

Point02不動産会社の信頼度を確認する方法

Point02不動産会社の信頼度を確認する方法

東洋不動産は開業から30年以上、東広島の不動産屋として長年活動してきました。経験実績ともに豊富でございます。信頼できるパートナーを探している、という方はぜひ弊社にご相談ください。

Point03得意分野の確認

Point03得意分野の確認

不動産会社と一口に言っても、実は会社ごとに得意とする分野が異なります。たとえば、不動産業務は「賃貸管理」「分譲」「不動産投資」など業務内容はさまざまです。不動産売却をスムーズに行う、と考えた場合は「媒介」や「買取」を得意とする不動産会社がおすすめです。

また、売却を専門的に行っている会社であっても、物件種別によって得手不得手がある場合もあります。売却事例を確認してどの種類の建物を中心に売買しているのかを確認してみましょう。

東洋不動産は東広島の地域密着企業として30年の歴史を持ちます。仲介売却や買取はもちろん、相続・離婚・投資などさまざまなケースの不動産売却実績があります。お客様に合わせた最適なご提案をいたしますのでぜひお問い合わせください。

Point04会社規模より提案が大事

Point04会社規模より提案が大事

不動産会社は必ずしも「大手だから安心」とは言い切れません。不動産会社選びで大切なことは、その規模よりも提案力が大切です。

たしかに、初めての売却で不安がある中、ブランド力のある大手不動産会社を選びたくなるのも仕方ありません。しかし、大手不動産会社は担当者との時間が取りにくくなり、打ち合わせが不十分で満足できる売却ができなかった、というケースが少なくありません。また、大手の中には囲い込みといった売主様にとって不利な売却を進めるところもあります。

Point04会社規模より提案が大事

逆に地域密着型の不動産会社は一人ひとりのお客様にかけられる時間が多く、ご納得いただきやすい形で売却を進めやすい傾向にあります。また、地域の特色に合わせた販売戦略でスムーズな売却も可能です。

さらに、下記でも紹介しますが不動産会社では会社の規模に関わらず「レインズ」という不動産ネットワークを活用して販売活動を行います。そのため、会社の規模が必ずしもパフォーマンスに影響するわけではありません。

このように、不動産会社は会社の規模が大きければ良いというわけではありません。大切なのは「お客様にあった提案をできるかどうか」です。お客様の気持ちに寄り添って親身な対応ができる、お客様の利益を最大化するために全力を尽くせる、そんな不動産会社をぜひお選びください。

レインズの紹介

レインズの紹介
レインズの紹介
レインズの紹介

「レインズ(REINS)」とは国土交通大臣から指定を受けた「不動産流通機構」が管理・運営しているネットワークシステムです。登録された不動産情報は全国の会員登録している不動産会社がリアルタイムで閲覧することができます。一般の方でも、不動産売却の成約事例を検索し参考にすることが可能です。

レインズへの登録メリットとしては、「物件の早期売却が可能になる」「複数の不動産会社に依頼する必要がなくなる」「間取り図などを公開できる」といったことです。専任媒介契約以上の媒介契約であればレインズへの登録義務があるため、売却予定の不動産が全国の不動産会社に広まります。その結果、買い手も見つかりやすくなるわけです。

また、レインズのメリットであり大きな存在意義は「囲い込みリスクの緩和」にあります。囲い込みとは不動産会社が物件情報を公開せずに自社のみで買い手を見つけて、売主様・買主様双方から仲介手数料を得るというものです。不動産会社としては売却価格が安くても仲介手数料を双方から得られるため、値下げして早く売却しようとすることもあります。また、一社のみで買主様を探すため、売却機会が減るといったデメリットも囲い込みにはあります。

レインズでは物件情報を全国の不動産会社に公開することでこのような囲い込みリスクを緩和する目的があります。全国で情報が共有されることで売却機会も増えますし、より高い価格をつけてくれる買主様が見つかりやすくなるためです。東洋不動産でも、レインズを活用しお客様の不動産をスムーズかつなるべく高く売却できるようにしております。

PICK UP!

一括査定サイトにご用心!

一括査定サイトにご用心!

「手持ちの不動産の売却価格を知りたい」といった時に一括査定サイトはとても便利です。しかし、不動産会社への査定依頼と異なりさまざまなデメリット、リスクも存在しています。

一括査定サイトでよくあるのが「相場より高額な査定額」をつけられてしまうケースです。一括査定サイトはその仕様上、複数社が競争をしています。そのため、なるべく高い価格をつけて顧客を得たいと考えているのです。そして実際に訪問査定した際にはサイト利用時よりも低い査定額になる、そんなケースも珍しくありません。

一括査定サイトにご用心!

高額過ぎる査定額をつけられる以外にも、査定後に複数社からしつこく営業電話がかかってきたり、売却をお願いしてみたら実は囲い込み業者であったり、売却が得意ではなく販売活動が不十分であったり、といったリスクもありえます。高額な査定額につられ、いざ契約したは良いが、相場より高い値段ではなかなか売却できません。そうこうしているうちに半年経ち、1年経ち、結局、値下げを提案され…という事も珍しくはありません。また上手く売却できたとしても、後々妙に高額である事がきっかけでトラブルに繋がるケースもあります。「適正価格で安心安全に売り切ること」、これが一番肝要な事と言えます。

一括査定サイトはたしかに便利ではありますが、金額を始めとしたさまざまなデメリット・リスクが存在しています。提示された金額は正当で根拠はあるのか?本当に売却を得意としているのか?顧客のことを思ってくれる担当者がいるのか?そういったさまざまな面を考えた場合、査定は不動産会社に直接依頼した方が安心できます。不動産査定は、お客様ファーストで親身になったお話を伺い、地域密着型の強みを活かした適正査定を行う東洋不動産にご依頼ください。

不動産売却時にかかる費用について

不動産売却時にかかる費用について

不動産売却時にはさまざまな費用がかかります。仲介手数料や引越し費用はもちろん、収入 印紙代や所得税・住民税といった税金も必要です。例えば3000万円で不動産が売却できたとしても、それら全てが純利益になる訳ではありません。様々な売却費用を差し引いた数が実際の利益になるのです。これが原因で後々の計算が狂ってしまう、そうした事が無いようにご注意ください。

「どんな費用がかかるの?」という疑問を解消するため、ここでは不動産売却時にかかる費用のリストや具体的な例をご紹介いたします。

売却時にかかる費用・税金のリスト

※表は左右にスクロールして確認することができます。

かかる費用 内容 金額の目安
仲介手数料 不動産会社に支払う仲介手数料です。成功報酬となるため売却成立時に支払います。 売買代金400万円超の場合、売買価格bの3%+6万円+消費税が上限
収入印紙代 売買契約書に貼付する収入印紙の代金です。 売買価格により変動し、数千円~数万円
抵当権抹消費用 売却する不動産に抵当権が残っている場合に、それを抹消するためにかかる費用です。 2~3万円
土地の測量費用 戸建てや土地の売却時に土地の境界を確定するためにかかる費用です。 35万円~100万円
建物の解体費用 土地のみを売却したい場合、残っている古家を解体するために必要な費用です。 100万円~300万円
ハウスクリーニング費用 ハウスクリーニングを行う際に必要な費用です。 5万円~15万円
引越し費用 引越しにかかる費用です。 3万円~30万円
書類にかかる費用 売却に必要な書類を準備する際、取得にかかる費用です。 1通につき数百円
譲渡所得税 不動産売却で利益が出た場合に発生する税金です。
  • 所有期間5年以下の場合、39.63%(所得税 30.63% 、住民税 9%)
  • 所有期間5年超の場合、20.315%(所得税 15.315% 、住民税 5%)
2800万円で売却した場合にかかる費用

ここでは具体的に2800万円で売却したケースをサンプルとしてご紹介いたします。売却時に費用がどれくらい必要になるのか、ぜひ参考にしてみてください。

仲介手数料 2800万円×3%+6万円+消費税=99万円
印紙税 1万円
抵当権抹消費用 2万円
住宅ローン返済費用 3万2400円(変動します)
税金 3000万円以下のためかかりません
その他 土地測量、ハウスクリーニングをした場合は別途費用が発生します
合計 105万2400円

PICK UP!

売却時の税金に関して

不動産売却時に発生する税金には「印紙税」「譲渡所得税」「住民税」の3種類あります。

印紙税

売買契約書に記載された金額によって変動し、印紙購入によって支払う形となります。1000万円超、5000万円以下で1万円となり、そこまで高い税金ではありません。

譲渡所得税と住民税

不動産売却によって生まれた利益「譲渡所得」に課される税金です。つまり、譲渡所得がいくらになるかで税金額が決まります。また、不動産の所有期間によって税率が変動するため、そちらも確認が必要です。

譲渡所得は不動産売却金額から不動産の購入金額(取得費)と売却時にかかった諸費用(仲介手数料など)を差し引いたものになります。取得費がなるべく正確にわかる資料と売却時にかかった費用を細かく記録しておくことが大切です。

また、税率については所有期間が5年超であれば5年以下よりも税率が低くなります。

  • 所有期間5年以下の場合、39.63%(所得税 30.63% 、住民税 9%)
  • 所有期間5年超の場合、20.315%(所得税 15.315% 、住民税 5%)

たとえば、購入から4年で売却するよりも5年経ってから売却するほうが税金的にはお得になる、というわけです。他にも「3000万円の特別控除」などもあります。こちらは売却時の純利益の3000万円までは、譲渡所得税の対象外になる制度です。

「税金のことまで考えるのは大変そう…」と不安を感じている方はご安心ください。東洋不動産では売却時にかかる費用や税金についてもご相談も受け付けております。慣れない売却も手厚いサポートでスムーズに、ぜひ弊社にご相談ください。

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