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不動産投資を成功させるために

「不動産投資を始めたいものの具体的に何をすればいいのかわからない」という方は多いのではないでしょうか。「投資」という言葉がついているため、敷居が高く感じている方もいらっしゃることでしょう。ここではそういった方のために、不動産投資で必要な初期費用の目安、運用管理のポイント、成功のコツなどについて東広島市で不動産売却・管理を手がける東洋不動産が解説していきます。

不動産投資に必要な初期費用の
目安

不動産投資に必要な初期費用の目安

不動産投資を始めるにあたって必要となる初期費用は購入する物件はもちろん、ご自身の現在のご職業・勤続年数などによって異なります。

たとえば一般的な会社員が副業のために不動産投資を始めたいと考えた場合、仲介手数料を含めて初期費用は「物件価格の8%~10%」くらいが最低限必要です。つまり、1000万円の物件を購入するのであれば100万円くらいは必要となります。

しかし、高収入の上場企業の会社員や安定している公務員やそれに類する職業の場合、さまざまな初期費用を含めてフルローンを組むことも可能です。逆に年収が低かったり自営業の方であったりする場合はローンを組むこと自体が難しくなり、組めた場合でも多くの初期費用が必要になります。このように、一般的には物件価格の8~10%くらいが必要となりますが、職業などにより大きく変わります。

不動産投資で利益を出すための大前提とは

不動産投資で利益を出すための大前提とは

不動産投資でまず大前提として覚えておきたいのは「短期間で大きく儲けられる方法ではない」ということです。不動産投資はその利益を物件所有による家賃収入、インカムゲインによって生み出しています。物件購入金額と比べれば家賃収入は微々たるものであり、短期間で投資額をペイできるものではありません。その一方で、株などと異なり家賃は大きく変動することがなく、空室にならない限りは安定した収入を得ることができます。つまり、不動産投資とは、安定的な運用によって着実に利益を積み上げていく投資法であるというわけです。

その大前提を踏まえた上で、利益をさらに高めるためには諸費用や税金についての知識を正しく身に着けることが大切です。必要な経費をできる限り抑え節税を心がければ、差し引いて得られる利益が高まり長期的な黒字とすることができます。

また、不動産投資サークルや大家の会などに参加することもおすすめです。経験豊富な先駆者たちと情報交換することで、相場観を身につけられたり不動産市況などを知ることもできるためです。さらに、おすすめの金融機関の情報を得られる可能性もあります。

もちろん誰でも「初めての不動産投資で不安がある」「何から手を付けたら良いかわからない」ものです。不動産投資についての不安や不明点がございましたら、ぜひお気軽に東洋不動産へご相談ください。お客様のご職業や資産状況、お悩み・ご希望をじっくりと伺い、不動産投資のサポート・アドバイスをさせていただきます。

東洋不動産の投資用物件の運用・管理サポート

弊社だけに限った話ではありませんが、主に下記のようなサポートを提供しています。

  • 入居者募集
  • 集金業務
  • 家賃管理
  • 入居者管理
    (住まいのトラブル解決)
  • 未収金徴収
  • 点検清掃
  • 修繕
  • 賃貸契約締結・更新
  • 賃貸借契約終了業務等
  • 退去立ち合い

上記のような管理業務を行いつつ、状況に応じ空室対策として「家賃見直し」や「募集方法の変更」など様々なアドバイスをさせていただきます。

投資用物件の売却

不動産投資は出口戦略が大切です

不動産投資はインカムゲインがメインとなりますので利益を着実に上げる意識が大切です。しかし、不動産投資をしているオーナー様の中には「入居率は大丈夫だろうか?」「空室になったらどうしよう」と不安を感じている方もたくさんいらっしゃるのではないでしょうか。

実は不動産投資においてインカムゲインと同じくらい大切な要素があります。それは「出口戦略」です。不動産投資において入り口は物件の購入であり、出口は物件の売却となります。

不動産はどんなものであっても築年数が経つごとに劣化し、資産価値が低下していきます。そのため、たとえば新築ワンルームマンションを購入してしまうと、資産価値がわずか数年で低下し、すぐに含み損を抱えてしまうことになるのです。そうなると出口はマイナスになってしまいます。

不動産投資ではインカムゲインが重要であるため利回りばかりが注目されます。しかし、投資の本質を考えるのであれば、損をしない・損を最小限に抑える入り口と出口を意識することが大切です。将来的に価値が長続きする、そんな投資物件をぜひお選びください。

売却するタイミング

不動産投資でインカムゲインとともに大切な「出口戦略」。もちろん購入時より高く売れれば最良ですが、必ずしもそうはいきません。多額の費用が発生する、資産価値が下落傾向に入る頃も出口候補となるタイミングです。以下で投資物件を売却するタイミングについてまとめましたのでご覧ください。

大規模修繕が行われる前 区分マンションの場合、修繕積立金は年々増加する段階積立方式を採用しています。また、天災などが原因で劣化した場合は一次徴収金を募り大規模な修繕を行います。
ランニングコストが高騰するこのような時は売却を検討するタイミングです。
節目となる築年数20年の前 住宅において築年数20年は設備の修繕や交換が重なるタイミングと言われています。ランニングコストがかかることを考えるとこのタイミングで売却するのも良い考えです。
ちなみに、築20年以降は資産価値の下降がゆるやかになることから、それを狙って購入を検討する投資家も多く存在しています。そのため、売却はそこまで困難にはなりません。
路線価が上昇しているタイミング 路線価が高騰しているときは売却の良いタイミングです。国税庁のホームページにて公開されている情報のため、定期的に確認して高騰している場合は売却を検討してみましょう。
減価償却終了のタイミング 実は不動産投資において減価償却はキャッシュフローに大きな影響を与えます。実際の出費がなくとも資産価値減少分を減価償却費として経費に計上でき、節税に大きく役立っているのです。
しかし、減価償却期間は木造で22年、鉄筋コンクリートであれば47年と決められています。この期間が過ぎると計上できる経費が少なくなるため所得税・住民税が増えてしまうのです。そのような理由から、減価償却終了の時期はよい売却タイミングとなります。
引越しシーズンに合わせる 引越しシーズンとなる2~3月は不動産業界において賃貸繁忙期となります。投資用物件の購入も活発となるため売却しやすく、人気エリアであれば相場高騰も起こる可能性があります。
そのような理由から売却に適したタイミングといえるでしょう。
入居者がいるタイミング 入居者様がいる物件、つまりオーナーチェンジ物件は買主様にとってメリットが多いことから売却しやすいのが特徴です。
人気エリアで利回りの良い物件であれば納得できる価格での売却も期待できることでしょう。

PICK UP!

不動産オーナー様へ-相続対策はお早めに!-

不動産オーナー様へ-相続対策はお早めに!-

不動産管理会社として不動産オーナー様と関わりを持つ中で、よくあるトラブルを紹介します。それは「所有物件の相続対策をしてこなかった」というものです。「手続きの意思自体はあったものの、ついつい後回しにしてしまい気が付けば痴呆症の入り口に…」なんていうケースも珍しくありません。
具体的には判断能力がしっかり残っているうちに信託登記の処理を済ませてしまいましょう。そうする事で引継いだ方々の負担をぐっと減らす事ができます。信託登記は信託専用の口座を開設したりその際に諸費用などがかかってしまうデメリットはありますが、一旦正式に家族信託を済ませておけば、総合的に大きなプラスになります。

というのも家族信託を設定しなかった場合、弁護士や司法書士などの「法定後見制度」が適用されます。財産は彼ら法定後見人が管理する事になり、残された家族は後見人の許可をその都度得ないと財産を使用できなくなってしまいます。
例えば、日々の生活用品を購入する際も「どうした目的で使用するのか?」「そこに正当性はあるのか?」などを都度、申請しなければならないのです。また飽くまで「財産を適正に管理する」という名目があり、残された不動産を家族の意思で売却したり、新たに融資を受けたりする事が出来なくなってしまいます。財産の運用、引いては人生に大きな制限をかけられるといっても過言ではありません。そうなる前にしっかり引継ぎの準備をしておきましょう。

不動産オーナー様へ-相続対策はお早めに!-

他にも、突然不動産管理を任されたご家族が扱いが分からずにせっかくの収益物件を売却してしまうという事もあります。知識を身につけしっかり運用すれば、その家賃収入できっと長きに渡り生活を支えてくれるはずなのですが、突然の「不動産オーナー」や「元金額」に驚いて売却してしまう…ちょっともったいないですよね。

他にも管理を引継いだは良いものの慣れない確定申告などで躓いてしまい、払わなくていい税金を払ってしまったりと、事前事前に対策を立てておいた方がいい事はたくさんあります。東洋不動産は物件の管理だけではなく、そうした相続問題に対してもご相談に乗りますので、ぜひ頼っていただけますと幸いです。

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