離婚時の財産分与では不動産がネックに

離婚時の財産分与で問題となるのが不動産についてです。そのままでは分割がしにくいことはもちろんのこと、売却する場合もローンが完済されていない場合は財産分与がスムーズに進みにくいためです。

たとえばお子様がいらっしゃる場合、養育費を支払った上でローンも支払うというのは容易ではありません。また、共有名義である場合はお互いが同意しなければ売却できませんし、どちらか一方が債務から逃れるといったこともできません。さらに、残債がある場合、金融機関は名義変更に応じてくれないことがほとんどです。

このような理由から、離婚時の財産分与では不動産が大きなネックとなります。なるべくスムーズに離婚手続きを進めるためにも、ローンの支払や配偶者の滞納で頭を悩ませないためにも、早めに弊社にご相談ください。

離婚時の財産分与における不動産の取り扱いについては名義がどのようになっているかがカギとなります。ここでは3つのケースに分けて解説いたします。

夫名義の不動産を譲り受けた場合

住宅ローンの名義人が夫のみである場合、妻側には特に何も問題はありません。万が一夫が滞納してしまった場合でも督促状が届くといった心配もないためです。

ただし、財産分与により妻が家を譲り受けた場合は話が変わります。名義人である夫がローンを滞納してしまうとご自宅が競売にかけられる危険性があります。

通常、金融機関は債務者ではない妻に名義を変更することを許可してくれません。そのため、競売リスクを避けるためにもローンを完済した時点で名義を妻側に変更するなどの条件を離婚時に盛り込んでおくことをおすすめします。

夫名義で妻が連帯保証人となっている場合

連帯保証人となっている場合は、その家に住んでいなかったとしても連帯債務の解除はほぼできません。そのため、夫がローンを滞納してしまうと、連帯保証人である妻に請求が届いてしまいます。「それならば、連帯保証人から抜けたい」と考えたいところですが、金融機関としてはそれを認めることはほぼありません。

このようなリスクを避けるためには、夫側で別の連帯保証人を立てる、別の金融機関のローンに乗り換えて妻を連帯保証人から外す、といったことが必要です。

夫と妻の共有名義である場合

共有名義にすると収入を合算して借り入れできるため、より大きな買い物をすることができます。特に不動産の場合は共働き世帯では共有名義にするケースがほとんどです。しかし、離婚になるとそれが足かせになります。

共有名義の場合、返済している割合で持ち分が決定します。また、離婚時に売却しようと考えても、どちらかが同意しなければ実行することができません。もちろん、どちらかが滞納すればもう片方に督促が届くため、債務から逃れることもできなくなります。

このように共有名義の場合は財産分与がスムーズに進みにくく問題が拡大してしまうケースも珍しくありません。任意売却も含め、なるべく早い段階で不動産の処分について検討することをおすすめします。

東洋不動産はプライバシーに配慮いたします

離婚時の財産分与に伴う不動産の売却はなるべく他の人に知られたくないものです。特に仲の良かった友人・知人やご近所に噂されることなくスムーズに売却したいとお考えのことでしょう。

弊社では通常の売却はもちろん、離婚時の不動産売却では特にお客様のプライバシーに最新の注意と配慮を払って進めさせていただいております。離婚のようなセンシティブなケースでは不動産会社に足を運ぶことすら難しいものです。弊社では対面だけでなく、お電話やメールのみでもご相談可能ですので、お気軽にお問い合わせください。

また、お客様と面談する場合も不動産会社のスタッフとわかるようなスーツ姿での訪問は行いません。場合によっては内密にご相談していただけるように、早朝・深夜の対応も可能です。離婚時の不動産売却はぜひ弊社にご相談くださいませ。

オーナーチェンジ

オーナーチェンジとは、現在部屋を借りている人がいる状態で投資用不動産を売却する方法です。たとえばマンションの場合、その所有権や賃貸借契約、敷金の返還義務、賃料を受け取る権利などが売主様（現オーナー）から買主様（新オーナー）へ移転されます。ただし、マンションに住んでいる入居者様については、そのまま何も変わらず生活し続けることができるわけです。

売主様にとっては、入居者様に退去の交渉や立ち退き料を支払う必要がありません。また、賃料を得ながら売却できるため、収入が途絶えることがないといったメリットがあります。

例えばご両親が不動産オーナーであり、その所有物件を受け継いでしまった時などです。今まで不動産管理なんてした事ないし、上手く扱える気がしない…そうした時に、物件として持ち続けるよりも現金化してしまおう、相続に絡んでそうした相談をされる方は多くいらっしゃいます。

オーナーチェンジのメリット

オーナーチェンジは売主様・買主様それぞれにメリットがある不動産売買方法です。売主様としては賃借人に退去してもらう必要がないため、立ち退き料などの費用が発生せずコスト面でメリットがあります。また、交渉の必要がなくそのまま売却できるため、退去を待つよりも短い期間で売却できる可能性があります。さらに、オーナーチェンジは買主様側にもメリットがあり、需要が高く売却しやすいことも売主様のメリットです。

買主様としては購入後すぐに家賃が得ることができ、利回りも想定しやすいことがメリットです。リフォームやハウスクリーニングなどの初期費用もかかりません。また、すでに入居されていますから、新たに募集する手間も省けます。

オーナーチェンジのデメリット

オーナーチェンジはメリットが多い不動産売買方法ですが、デメリットも少なからず存在しています。たとえば、入居者様がいらっしゃいますので、内覧希望があっても行うことがほぼできません。そのため、購入を希望する方が躊躇してしまう可能性があります。また、入居者様が生活する中で部屋に傷や欠陥を発生させてしまっていたとしても、それを確認することができない点もデメリットです。

また、売却中に入居者様が退去される可能性もあります。その場合は新たに販売計画を見直さなければなりません。

オーナーチェンジでは以下のような条件の物件が好まれやすい傾向にあります。

概要

インスペクションとは住宅の状態を専門家が検査し、劣化箇所や欠陥の有無などを報告、修理に関するアドバイスを行うことです。イメージとしては住宅の健康診断といったところです。宅地建物取引業法が規定するインスペクションは、既存住宅状況調査技術者講習を修了した建築士が、国の定めた既存住宅状況調査方法基準に従って調査を行います。

インスペクションは必ずしも売主様の義務ではありませんが、契約不適合責任を回避したり、買主様の信頼を得て売却をスムーズに進めるという意味ではとても価値がある調査です。

インスペクションを行うメリットは不動産売却をスムーズに進めやすくなるという点です。仲介売却の場合、売却後に何らかの重大な欠陥が見つかると、契約不適合責任により売主様が修理費などを支払う必要があります。しかし事前にインスペクションを行い、欠陥部分も修理しておけばそのような心配がなくなることでしょう。

また、「インスペクション済み物件」として売り出すことができるため、買主様は安心して購入しやすくなります。もし修理等が行われなくても「こういった欠陥があります」と事前に説明できるため、後からクレームを入れられたり修繕費用を請求されたりといったリスクも減ります。結果的に売却がスムーズに進みやすくなることでしょう。

インスペクションのデメリット

インスペクションを行うには費用と時間がかかってしまうことがデメリットです。インスペクションの相場は5万円前後が一般的で、オプションなどもあります。さらに修理すべき箇所が見つかった場合は、その費用もかかるため出費はそれなりにかかります。もちろん修理をしなくても、欠陥が明らかにされていてそれに納得して購入してくれる方もいるかもしれません。しかしそれでは高く売れる可能性が下がってしまいます。

また、インスペクションを行う場合、依頼から実施までに1週間、実施から報告書が届くまで1週間は最低でもかかります。さらにインスペクション作業当日は1～3時間程度の立ち会いが必要となるため、手間と感じてしまう場合もあるでしょう。

とはいえ、これらの手間や費用は高く売却するための準備でもあります。契約不適合責任のリスクも低くなることを考えれば、実はそれほどデメリとではないのかもしれません。

インスペクションの調査対象となるのは以下のような既存住宅です。

既存住宅というのは築年数が2年以上かつ人が住んだことのある中古住宅のことです。つまり、竣工から1年でまだ誰も住んだことのない住宅は新築扱いであるインスペクションの対象とはなりません。

また、店舗併用の住宅では住宅部分のみがインスペクション対象となります。

インスペクションでは戸建住宅とマンションで以下のような部位を調査します。

※表は左右にスクロールして確認することができます。

雨漏りやシロアリ被害の有無は生活する上でとても重要な情報です。インスペクションによってこれらの部位を調査すれば、雨漏りやシロアリ被害の有無を見極めることができます。

ちなみに、住宅設備に関わる部分についてはインスペクションの対象外となります。売主様ご自身で動作確認を行っていただく必要がありますので覚えておきましょう。

インスペクションでかかる費用相場は5万円前後です。戸建ての場合は延床面積によって数万円程度の差をつける場合もあります。また、給排水管路検査などのオプションをつける場合は5000円程度プラスとなります。

インスペクションにかかる期間は2週間程度です。依頼から実施までに1週間、実施から報告書提出までに1週間という内訳です。また、インスペクションの実施には1～3時間程度の時間がかかります。実施中は立ち会いが必要となりますので日程をご調整ください。

ちなみに、地域によってはインスペクターが不足している場合もあります。その場合は実施までに1週間以上かかるケースもありますので余裕を持って計画を立てましょう。

任意売却とは不動産ローンの問題を解決する債務整理方法です。競売による強制的な売却を回避し、少しでも有利に売却を進めるためにもぜひご検討ください。

任意売却とは

任意売却とは、住宅ローンの返済が困難となり不動産売却後も債務が残るケースにおいて、金融機関の合意を得て不動産を売却する方法です。

住宅ローンの滞納・延滞が続くと債務者は担保となっている住宅を強制的に売却し、債務を回収しようとします。これを「競売」と呼び、所有者様の同意なく不動産を売却が行われます。しかも、売却価格は市場相場の5割程度になることが多く、残債についても一括返済が求められるため、所有者様の生活再建は困難になることを避けられません。

任意売却はそんな所有者様にとって不利な競売を避け、ご自身の意思によりなるべく有利に売却を進める方法です。任意売却ならば競売より高く売却できる可能性が高く、残債を多く減らすことが可能。さらに返済のりスケジュールや引越し費用の捻出などを交渉することができるため、生活再建をしやすくなるのが特徴です。

任意売却のメリットとデメリットは以下の通りです。

任意売却と競売の違い

任意売却は不動産売却後も債務が残るものの、それ以外については普通の売却とまったく同じです。一方、競売は裁判所がその職権により強制的に売却するものです。つまり、所有者様の意思があるかどうか、という点において任意売却と競売では大きく異なります。

また、競売は市場相場よりも低く売却されることがほとんどです。そのため残債もかなり多く残った上に一括返済が原則となるため、所有者様にとってはデメリットしかありません。

任意売却は市場相場に沿った価格で売却でき、仲介手数料などの費用の支払いを金融機関が行ってくれます。そのため持ち出し金がゼロで売却できるのが強みです。残債も多く減らせますし、返済計画を立て直すことができる点も任意売却ならではの特徴となります。

任意売却は実施できる期間が限られています。もし競売が始まってしまうと任意売却を行うことができないため、速やかに行動することが大切です。

また、任意売却は所有者様のご意思はもちろんのこと、金融機関の協力も必要不可欠です。交渉に応じてくれなければ競売になってしまうためです。さらに、売却を担当する不動産会社の知識や経験もとても重要となります。せっかく債権者が協力的であっても、売却に手こずればけっきょく競売となり、所有者様に多大なデメリットが襲いかかってしまいます。

このように、任意売却は所有者様、債権者、不動産会社が三位一体となって協力することが成功のカギとなります。まずは頼れる不動産会社を探しだし、任意売却について相談しましょう。

自己破産

任意売却とは不動産売却後も債務が残る売却方法です。競売と比べれば残債を多く減らすことが可能ではあるものの、元々のローン残債が多ければその後の返済は大変なものになる可能性があります。

たとえば、任意売却によって残債が500万円になったとします。その後、金融機関と交渉すると、月額1～5万円前後の返済額になることでしょう。もし1万円となった場合は500カ月、つまり返済期間が40年以上になってしまいます。そうなると、債権者はもちろん債務者にとってもあまりメリットがありません。そういった場合は、お互いのメリットを考え、「自己破産」を検討することもひとつの方法です。

自己破産の申し立てが通れば債務は免責され借り入れはなくなり、金銭的・精神的に余裕が出ます。生活再建もしやすくなるため、将来の見通しも明るくなることでしょう。

もちろんさまざまな道がありますが、その一つの方法として任意売却後の自己破産もご検討ください。

リースバックとは

リースバックとはご自宅を売却して現金を得た後も、そのままご自宅に住み続けられる売却方法です。「子供のために引越しはしたくない」「住み慣れた我が家から離れるのは寂しい」「離れたくないが資金が必要」そういったご希望・ご事情がある場合にリースバックはおすすめです。

リースバックでは不動産会社が買い手となり直接ご自宅を買い取ります。その後、お客様と賃貸契約を結び、家賃を払い続けることで住み続けられる、そんな仕組みとなります。もし将来的に再購入したいといった場合も、不動産会社と結んだ契約に沿って買い直すことも可能です。

リースバックのメリットとデメリットは以下の通りです。

リースバックが活きる状況

リースバックはさまざまなケースでそのメリットが活きてきます。たとえば、高齢化社会が進み年金額も減っている昨今、老後資金の確保としてリースバックは注目されています。不動産売却によって住宅ローンを完済し、まとまったお金を手に入れることができるため老後用の貯蓄を行うことも可能です。もちろん、年金暮らしの方であれば、売却代金を生活費として利用することもできるでしょう。

また、事業資金や急病による医療費・生活費の確保、資産整理、税金などの支払いといった形で、売却代金をさまざまな用途に使用することが可能です。リースバックは住み慣れた我が家に住み続けながらお金の問題を解決できる、そんな売却方法です。

さらに資産整理の観点もあります。身寄りもなく引継ぐ人もいない場合、家主様が没された場合、その土地は国のものとして回収されます。それよりも他の誰かに有効活用して欲しい、そうした気持ちがある場合は不動産会社に買い取ってもらうのは一つ有効な手段と言えます。

特に「老後資金に充てたい」という時に検討しなければならない事があります。「売却価格が果たして自身の人生を補うだけの十分な金額になるか？」という点です。現代医療の中では90歳100歳まで生活が続くことも珍しくありません。リースバックは持ち家を売却しつつ、次からは賃貸して家賃を払いながら住み続けるという方法です。その分の家賃や生活費を今回のリースバックで補う事はできるか？というのは慎重になってしかるべき点だと思われます。その場合は、むやみにリースバックせず飽くまで持ち家として過ごし、もし資金面で困窮してきたら生活保護などを申請するといった方法が現実的になってきます。

リースバックと似たようなものにリバースモーゲージというものがあります。リースバックは自宅を売却し新たに賃貸契約を結ぶ方法ですが、リバースモーゲージは自宅を担保にして借り入れを行う方法です。

どちらも自宅を資金源としつつ、住み続けることができる方法です。しかし、手にできるお金はリースバックでは「売却金」であり、リバースモーゲージでは「借入金」であるという大きな違いがあります。どちらが良いかは所有者様の状況によっても異なりますが、将来的な返済がないという意味ではリースバックのほうがメリットがあるといえるでしょう。

Link売却メニューに関する
その他ページは

• より高く売りたい方【仲介売却】
• すぐに楽に売りたい方【買取】
• 空き家に悩む方【空き家解決】
• 相続に悩む方【相続対応】