不動産投資とは収益物件を購入して他人に貸し出し家賃収入を得る、もしくは購入額以上の金額で売却する事により差額で利益を得る投資法です。ここでは不動産投資の概要や目的について解説していきます。

不動産投資とは？リスクやリターンの特徴

不動産投資は近年注目されている投資法で老後の年金対策はもちろん、安定した副収入を求める20代30代の方が始めるケースも増えています。不動産投資とは簡単に言えば大家になって家賃収入を得るというものであり、知名度や利便性の高いエリアの物件であれば高い収益を望むことができ、長期的・安定的な収益を得ることが可能です。

不動産投資は株式投資と異なり、ミドルリスク・ミドルリターンの投資法となります。株のように大きな相場変動がないため、大きなリターンはないものの大きなリスクを負うこともありません。そういった意味で、老後の収益確保や将来の投資として行う方が増えているのです。

不動産投資の主な目的

不動産投資を行う目的は人によってさまざまです。安定的な収入を見込めることから老後の収益確保や長期的な投資として行う方は数多くいらっしゃいます。また、相続税対策や税制優遇を受けるために不動産投資を行う方も少なくありません。万が一のときのための生命保険代わりになるのも不動産投資ならではです。
このように、不動産投資はただ家賃収入を得られるだけでなく、さまざまな目的を持って行うことができます。

不動産投資の利益には2種類あります。ここではインカムゲイン、キャピタルゲインそれぞれの利益発生の仕組みについて解説いたします。

インカムゲイン

インカムゲインとは投資商品を保有することで得られる利益のことです。不動産投資で言えば、所有する物件に入居している方から得られる家賃がインカムゲインとなります。株などの金融商品と異なり、家賃は毎月変動するものではありません。時々発生する空室対策には気を回す必要がありますが、景気変動の影響をほとんど受けずに安定した収入を得ることができます。
一点、気を付けなければいけない点は、家賃がすぐそのまま利益になる訳ではないという事です。不動産を所有する際は、ほとんどの場合融資を受け購入する事になります。それを月々の家賃収入で返済していく訳です。収入のうち大部分は返済に回す事になります。また修繕費や管理委託費用なども都度かかってくるのです。
実際に大きな利益が出るタイミングは、元の融資額を返済しきった時になります。その後は、例えば完全な収益物件として家賃収入を得続けていくか、返済が終了したその物件を売却し、また大きな規模の不動産投資の頭金にするか…などの選択をしていく事になります。

キャピタルゲイン

キャピタルゲインとは投資商品を売買することで得られる差益のことです。不動産投資で言えば、物件を購入後により高い価格で売却することで得られる利益になります。
バブル期においては不動産価格が急騰していたこともあり、キャピタルゲインを狙う投資法がメインでした。しかし現在はそのような相場の急変動は起きにくく、キャピタルゲインを狙おうとしたものの経費を差し引いたら損をするということも珍しくありません。そういった理由から現在ではキャピタルゲインはあまり狙われません。もちろん、人気エリアであれば積極的に狙うことも可能です。ただし相場を読むのはプロでも難しいことですので、初心者にはあまりおすすめできません。

不動産投資のメリットには以下のようなものがあります。

不動産投資にはさまざまなメリットがある一方で、デメリットも存在しています。

「利回り」とは投資資金に対して得られる1年あたりの平均利益のことです。利回りが高ければ高いほど高い収益を望めるということになります。不動産投資において一般的な利回りは以下の通りです。

つまり、新築区分マンションであれば、1000万円の投資で1年間に30～40万円の利益を見込めるということになります。これだけ見ると決して悪くありませんが、管理費や修繕費といった経費を含めない表面上の利回りでしかありません。実際に不動産投資をする際には、経費を含めた実質利回りを考えることが大切です。

利益を出すためのコツ

不動産投資はインカムゲインによる利益がメインであるため、一度に大きく利益を出せる投資法ではありません。だからこそ、正しい知識や経験を得る姿勢が大切になります。たとえば、経費である税金や諸費用についての知識はしっかりと見に付けましょう。特に物件購入前はできる限り正確にシミュレーションをして準備することが大切です。

また、大家の会や投資コミュニティに参加して情報収集をしましょう。すでに不動産投資経験のある方たちと触れ合うことで知識を得られることはもちろん、狙い目の地域や不動産市況などについて詳しくなれます。また、銀行の融資情報などローンを組む際に必要な情報を得られることもあります。

そして、不動産投資で成功するためには優良物件を相場よりも安く購入することです。不動産は大きな相場変動がないとはいえ、元々の金額が大きいため少しの動きでも金額的には大きくなります。また、似たような条件であっても内覧してみたら良物件であることも珍しくありません。このようなさまざまな知識と経験を積み重ねることが、不動産投資で確実に利益を出すコツです。

利益が出ないのには理由があります

不動産投資を始めたものの利益がでない、そんなときはこちらをご確認ください。意外なこと かもしれませんが、新築ワンルームマンションは利回りがとても低い物件です。「新しいのだからいいのでは？」と思われがちですが、新築物件は購入時に高額であるものの、その資産価値は数年で大きく下がってしまいます。しかも誰かが住めば「中古物件」となるためさらに価格が急落してしまうのです。つまり、新築ワンルームマンションは購入した時点で含み損を抱える、とも言えます。本気で利益を出したいとお考えでしたら新築ワンルームマンションの購入は控えましょう。

また、費用や税金について正しい知識がないと利益は出しにくくなります。そもそも不動産投資は一度に得られる利益がそこまで大きくありません。だからこそ、諸費用・税金を抑えられるところを抑えないといけないのです。特に、管理費用や修繕積立金などのランニングコストは購入前にしっかりと確認しましょう。

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