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相続不動産や相続対応でお悩みなら
不動産は相続する資産としては取り扱いがとても難しいものです。「兄弟でどう分割するべきか」「売却までの手続きがわからない」とお悩みの方も多いのではないでしょうか。ここでは不動産相続の難しさや相続対策のタイミング、相続までの流れ、必要な手続き・書類・かかる費用や税金について、東広島市で不動産売却・管理を手がける東洋不動産が解説していきます。
相続不動産に関してこんなお悩みありませんか？
- 不動産を相続する予定だが、何から手を付けるべきかわからない
- 不動産を相続したが売却すべきか活用すべきか迷っている
- 住む予定のない相続した実家の維持費がかかって困っている
- 地元の不動産を相続したが、遠方に住んでいるため活用が難しい
- 相続した不動産を売却して兄弟で公平に分配したい
- 土地の分割ができず、兄弟で相続について揉めている
不動産相続の難しさ
不動産の相続は決して簡単なことではありません。
たとえばご自身が現在住んでいない土地付きの家を相続される場合、思っている以上に手間やお金が必要になります。住んでいなくて利用していない不動産であっても、固定資産税はかかります。また、管理も他人に依頼する場合はもちろん、ご自身で行う場合であってもさまざまな費用が必要となるものです。放置空き家となればさまざまなリスクが発生する可能性がありますし、家を取り壊す場合は解体費用もかかります。このように、土地付きの家を相続することはかなり難しい問題です。
また、不動産は現金と異なり分割が簡単ではありません。そのため、親戚一同で分割する際など、トラブルに発展する可能性があります。売却しようにも、相続人全員の許可が必要になるため、簡単にことは進まないでしょう。このように、不動産の相続は厄介であり、専門家に間に立ってもらって解決するのがスムーズです。
相続の各種申請や対策を行うタイミング
申請が必要になる場合
相続が発生した場合、登記や税金の申請が必要となります。相続税は「3000万円＋600万円×法定相続人」で算出された額よりも多くの遺産がある場合に発生します。相続登記は、不動産を売却したい時や賃貸として貸したい場合に必要な手続きです。実際にその場面になってからよりも、相続したタイミングで申請した方が後々の手間がなくなるため良いでしょう。
一般的に相続の場合、相続登記を申請してから相続税の申告を行うのがおすすめです。というのも、相続登記では戸籍に関する書類の返却がなされますが、税金の場合は返却が行われないためです。逆の順序で行うと改めて書類を揃えなくてはいけないため手間になります。
ただし、相続税の申告は相続開始から10か月以内に済ませなければいけません。そのため、相続登記を速やかに進める必要があります。
相談を考えるタイミング
不動産の相続は手間がかかりますし、相続人が複数いる場合はトラブルに発展しやすいものです。そのため、相続に関するご相談はなるべく早い段階から進めて、生前のうちに済ませてしまうのがベストといえます。特に、「体調に不安がある」、「認知症の心配がある」といった場合はなるべく早めのご相談をおすすめします。
というのも、認知症になってしまうと「意思決定能力がない」と判断されてしまい、財産を動かすことができなくなってしまうのです。もちろん生きている間は名義人ではないご家族が勝手に売却することはできません。「本当は賃貸化しようと思っていた」「売却して現金で残そうと思っていた」という意思があったとしても、財産は塩漬け状態になってしまいます。
信託と後見人制度
事前にしっかり家族信託などの処理をしていれば、その限りではありませんが、一度タイミングを逃し、そのような事態になる前に、ぜひ相続について弊社にご相談ください。お客様のご意思を尊重し、最適な相続の方法をご提案・サポートいたします。
不動産相続の流れ
不動産相続の流れは以下のような形となります。
| 1.遺言書を確認する | 被相続人が亡くなられたら7日以内に死亡届を提出します。その後、遺言書が残されているかどうかを確認しましょう。 遺言書が残されている場合はその記載内容に沿って相続を行い、残されていない場合は法に則り相続手続きを進めていきます。 ちなみに、全ての相続手続き後であっても、遺言書が見つかった場合はその記載内容に従う必要があります。そのため遺言書の有無は最初の段階で明らかにしておきましょう。 |
|---|---|
| 2.相続人が誰かを確定させる | 相続手続きを進めるためには早期に相続人を確定することが大切です。 相続人の確定には、被相続人が生まれてから死亡するまでの戸籍謄本を取得することが必要です。 相続手続き後に新たな相続人が発覚した場合は、手続きを一からやり直しとなるため、この段階で必ず確定させるようにしましょう。 |
| 3.財産の特定と財産目録の作成 | 被相続人の財産を明らかにすることも大切です。相続人が受け継ぐ財産にはどのようなものがあるのか、財産目録を作成しましょう。 財産に不動産があるかどうかは、固定資産税納税通知書で確認することができます。 |
| 4.遺産分割協議の実施 | 遺言書がない場合は相続人同士で遺産をどのように分配するか話し合いを行います。たとば、相続財産に不動産がある場合、売却し現金化した上で分配するのか、それとも土地を分割所有するのかを遺産分割協議で決定します。 |
| 5.相続財産の名義変更 | 不動産の相続には相続登記が必要となります。売却する際にも被相続人の名義のままでは行えませんので、必ず相続登記を行いましょう。相続人が複数いる場合の売却では、遺産分割協議で決定した代表者がひとまずの名義人となります。 |
| 6.相続税の申告および納税 | 相続税の申告および納付期限は相続開始の翌日から10か月以内となります。期限を過ぎてしまうと相続税の特例が適用できなくなったり、延滞税が発生したりしますのでご注意ください。 |
不動産の相続に必要な手続きや書類
相続登記に必要となる書類リスト
相続登記時、一般的に必要となる書類を一覧としてまとめましたのでご確認ください。
- 相続登記の申請書類
- 相続人全員の戸籍謄本
- 相続人全員の住民票抄本
- 相続人全員の住民票謄本
- 相続人全員の印鑑証明書
- 被相続人の戸籍謄本（出生から亡くなるまで）
- 被相続人の住民票の除票
- 不動産の固定資産評価証明書
- 不動産の全部事項証明書
住民票や印鑑証明書は現在お住まいの市区町村に請求することができます。しかし、戸籍については本籍地にて請求しなければなりません。また、相続不動産が遠方にある場合、固定資産評価証明書を請求するのが困難となります。そのようなケースでは書類を郵送にて請求することが可能です。遠方かつお時間がない場合は郵送を利用しましょう。
相続登記不備に注意！
何もしなくても固定資産税の請求が来る場合があります。その時、請求書が来ているのだから相続登記されているんだろうと勘違いして、実際に確認したら相続登記が行われていない場合があります。その場合は代を遡って相続登記をする必要があるのでご注意ください。念のため一度しっかりと確認する事をおすすめいたします。
相続登記の手続きについて
相続登記で必要となる書類が準備できましたら法務局へそれらを提出し、不動産の名義を書き換えます。書類提出から1～2週間後に新たな権利書が発行され、正式に名義人が変更となる形です。名義人が変更されましたら不動産を売却し、現金化して相続人同士で分配するといった手続きを踏むことが可能となります。
ちなみに、法務局へ提出する登記申請書は提出前に事前に作成する必要があります。法務局のホームページに申請書の雛形が紹介されていますのでぜひ参考にしましょう。
相続登記にはさまざまなケースがあります
相続の形はそれぞれで全く異なり、それぞれで相続登記に必要な対応も変化します。
遺言書が残されていた場合
被相続人が遺言書を作成していて、遺言書に沿った形で相続登記する場合は遺言書の準備が必要となります。
「公正証書遺言」の場合、正本と謄本の2通が交付され、謄本にて相続登記申請が可能です。「自筆証書遺言」「秘密証書遺言」の場合は家庭裁判所にて検認手続後に申請書類として使用可能です。
相続を放棄した相続人がいる場合
相続人のうち相続を放棄する方がいる場合は、家庭裁判所から出される「相続放棄申述受理証明書」が相続申請時に必要となります。逆に、相続放棄した方の戸籍や印鑑証明書などの書類は必要なくなります。
申請の内容によって必要書類が変わります
相続登記では申請の内容によって必要となる書類が変わります。具体的に相続登記の申請方法には「遺産分割協議に沿った申請」「遺言書に沿った申請」「法定相続分による申請」と3つのケースに分かれます。それぞれのケースで過不足なく書類を準備し、スムーズに手続きを行えるようにしておきましょう。
書類の原本還付手続きを行いましょう
登記申請書以外の書類は原本還付手続きを行うことで、申請完了後に返却してもらえます。必要書類の中でも「戸籍」「遺産分割協議書」「印鑑証明書」などは他の相続手続きにも必要となりますので、再請求の手間を省くためにも原本還付手続きを行っておいてください。
相続にかかる税金と控除について
不動産を相続した場合、以下のような場面で税金がかかります。
- 不動産を相続した時
- 不動産を所有している間
- 不動産を譲渡した時
具体的にどのような税金が課せられるのか、そしてどのような控除があるのかご紹介していきます。
税金について
不動産相続時にかかる税金
| 登録免許税 | 相続登記をする際にかかる税金です。税率は不動産の固定資産税評価額の0.4％となります。 |
|---|---|
| 相続税 | 相続人が取得した財産の合計額である「課税価格の合計額」にかかる税金です。課税価格の合計額はプラスの財産から借入金や葬式費用などマイナスの資産を差し引いて算出します。 税率は相続する財産の総額により変動します。 |
不動産所有時にかかる税金
| 固定資産税 | 課税標準×1.4％（標準税率） |
|---|---|
| 都市計画税 | 課税標準×0.3％（制限税率） |
不動産売却時にかかる税金
不動産売却時に利益＝譲渡所得が発生した場合に税金がかかります。税率は所有年数によって変動します。
| 所有期間5年以下の場合、39.63%(所得税 30.63% 、住民税 9%) |
| 所有期間5年超の場合、20.315%(所得税 15.315% 、住民税 5%) |
控除について
相続した不動産に適用できるさまざまな控除についても見ていきましょう。
相続税の基礎控除
相続税は以下の計算式で求められる基礎控除額内であれば発生しません。
| 相続税の基礎控除額 = 3000万円 ＋ 600万円 ×相続人の数 |
相続税が発生しないことが判明した場合は相続税の申告は不要です。
配偶者控除
被相続人の配偶者は遺産相続額が1億6000万円までは相続税がかかりません。また、これを超える場合であっても、法定相続割合相当分まで相続税が控除されます。つまり、配偶者は控除額が大きくなるというわけです。
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よくあるトラブル
まとまったお金が動くため、相続はどうしてもトラブルがつきものです。特に相続財産に不動産がある場合、現金のように分割がしにくいためトラブルになることがほとんどです。
たとえば、兄弟間で分割割合や遺言書の内容が偏っていると揉めたり、家族の中で遺産の使い込みが発生したり、隠し子などが後になって発覚したりなどといった事例はよくあることです。また、遺産に借金があったり遺産分割協議に参加しない相続人が出たりといった想定外のトラブルが発生するのも相続ならではです。
自分が残した大切な遺産で家族同士が争ってほしくない、親の財産で兄弟と喧嘩をしたくない、本心では誰もがそう思っているのではないでしょうか。しかしお金のこととなると引くに引けない状態となってしまうのも仕方のないことです。だからこそ、遺産相続については生前のうちにできる限り準備を進めておくことが大切です。
とはいえ、法律が絡む内容で手続きも手間がかかり難しく感じてしまうこともあるでしょう。そんなときはぜひ、不動産のプロにご相談ください。東洋不動産は相続問題に強く、終活にかかわる不動産のお取り扱いについても積極的にサポートさせていただいております。親族間で相続について争いたくない、そんな方からのご相談を受け、できる限りスムーズに話が進むように誠心誠意お手伝いをさせていただきます。不動産の相続についてお悩みでしたら、解決が困難になる前にぜひ東洋不動産へご相談ください。
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