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仲介売却で「価格にこだわった売却」を実現
お客様にとって不動産は大切な資産ですから「納得できる価格で売却したい」とお考えになるのは当然のことです。仲介売却は「より高く売りたい」そんなご希望を叶えるのに最適な売却方法となります。ここでは仲介売却の特徴や流れ、仲介売却に向いている方、メリット・デメリット、仲介手数料について、東広島市で不動産売却・管理を手がける東洋不動産が解説していきます。
仲介売却とはこんな売却方法です
仲介売却とは依頼を受けた不動産会社が、お客様に代わって不動産売却を進める売却方法です。広告活動や販売活動はもちろん、購入希望者様との条件交渉や売買契約書の作成も不動産会社が行います。もちろん、不動産売却に関わる費用や税金のこと、その他さまざまなことについてもサポート、アドバイスをお客様に対して不動産会社が行います。
仲介売却の特徴として「高く売れる可能性がある」ことが挙げられます。売出し価格は査定額を参考に売主様の希望を反映した形で決定できるためです。もちろん高すぎる価格は売却が難しくなりますが、相場に沿った価格であればスムーズに売却可能です。また、条件が合えば相場以上に高値がつくこともあります。
「なるべく高く売りたい」という方はもちろん、不動産会社が売却をフルサポートする方法ですので、「初めての不動産売却で不安がある」という方にもおすすめの方法です。
仲介売却をおすすめする方
仲介売却はこのような方に向いています。
- 売却までの時間は余裕があり、なるべく高く売却したい
- 住宅ローンの残債が多くあるため、高く売って欲しい
- 内覧があっても対応することに問題はない
- 時間がかかっても価格にこだわって売却したい
- 思い入れがあり、高く売れると嬉しい
- 初めての売却で不動産会社にいろいろ任せたい
もちろん、他にも加味すべきことはたくさんありますが、「なるべく高く売りたい」「時間はかかっても大丈夫」「内覧も対応できる」このような方は仲介売却を検討してみましょう。
仲介売却の流れ
仲介売却は以下のような流れによって進んでいきます。
| 1.査定の依頼 | 仲介売却は、まず不動産会社にお手持ちの不動産にどれくらいの価値があるのかを査定してもらうところから始めます。 中には高すぎる査定額を提示する不動産会社も存在しますが、相場からかけ離れた価格では売却できる可能性が低くなります。 適正で現実的な価格を提示する誠実な不動産会社をお選びください。 |
|---|---|
| 2.媒介契約を結ぶ | 査定額にご納得いただけたら媒介契約を結びます。媒介契約には1社のみの契約で売主様の自己発見取引ができない「専属専任媒介契約」、1社のみの契約で売主様の自己発見取引が可能な「専任媒介契約」、複数の不動産会社と契約できる「一般媒介契約」があります。 それぞれにメリット・デメリットがありますので事前に説明を受けてからお選びください。 |
| 3.価格を決めて売り出し開始 | 売出し価格は「売主様の希望」をお伺いし「査定価格」を参考に決定します。相場より高く設定することもできますが、あまりに高すぎると買い手が見つからずに売れ残る可能性があります。担当者とじっくりとご相談した上で納得できる価格を決めていきましょう。 |
| 4.販売活動と内覧・条件交渉 | 市場に不動産を売り出します。チラシやインターネットなどを使って宣伝し、購入希望者様を待ちます。内覧希望があった場合は立ち会いが必要となりますのでご協力ください。 また、購入希望者様が現れましたら価格などの条件交渉を進めます。具体的な交渉は担当者が行いますのでご安心ください。 |
| 5.売買契約の締結 | 条件がまとまり売主様・買主様がご納得されましたら売買契約の締結を行います。一般的にはこのタイミングで買主様から手付金が支払われます。相場は売却価格の10％程度です。 |
| 6.決済とお引渡し | 契約締結後は物件お引渡しに向けて手続き等を進めていきます。書類手続きについては担当者がサポート・アドバイスいたしますのでご安心ください。 買主様から残代金が振り込まれましたら、仲介手数料を不動産会社に支払い、物件を買主様に引き渡して終了となります。 |
仲介売却のメリット
仲介売却のメリットは「高く売却しやすい」ことです。
仲介売却では不動産を一般の市場に売り出して買い手を探します。つまり、地域相場に沿った形で成約しやすいわけです。「不動産買取」という不動産会社が直接買い取る方法では市場価格より売却価格が安くなるため、「より高く売りたい」という場合は仲介売却が良いでしょう。
また、市場に売り出されている不動産数が少ない場合は、過去の相場よりも高く売却できる可能性もあります。つまり、高値売却のチャンスがあることが仲介売却最大のメリットというわけです。
仲介売却のデメリット
同時に仲介売却のデメリットもいくつかあります。仲介売却は一般市場で買い手を探すため短期間で売却することはできません。そして内覧希望があればその対応をする手間や時間がかかります。
また、仲介売却時には「契約不適合責任」という責任が売主様に発生します。たとえば、売却後に売主様も知らなかった物件の不具合などが合った場合、その修繕費用などを負担しなければいけません。そのようなリスク発生の可能性を少なくするためには、費用をかけてホームインスペクションをするなどが必要となります。
他にも、仲介手数料が必要である点や、販売活動を通して知人らに売却の事実を知られてしまうといった点も仲介売却の注意点です。
媒介契約3種類の紹介
媒介契約リスト
※表は左右にスクロールして確認することができます。
| 一般媒介契約 | 専任媒介契約 | 専属専任媒介契約 | |
|---|---|---|---|
| 複数社との契約 | 可能 | 不可 | 不可 |
| 自己発見取引 | 可能 | 可能 | 不可 |
| 契約期間 | 決まりはないものの3ヶ月が一般的 | 最長3カ月（契約満了時に更新するかを決める） | 最長3カ月（契約満了時に更新するかを決める） |
| 報告義務 | 報告義務なし | 2週間に1回以上 | 1週間に1回以上 |
| レインズへの登録義務 | 登録義務なし | 媒介契約の翌日から7営業日以内 | 媒介契約の翌日から5営業日以内 |
それぞれの特徴とおすすめ理由
一般媒介契約
一般媒介契約は複数社との契約ができる点が特徴的です。また、活動報告義務やレインズへの登録義務がないなど、お客様にとっても不動産会社にとっても制約のゆるい契約となります。
そのため、「人気エリアの築浅物件」「駅近」など好条件の物件であれば、複数社に依頼できる一般媒介契約の方が早く売却できる可能性があります。また、レインズへの登録義務がないため、「ご近所に知られずに売却したい」という方にも良いでしょう。
ただし、不動産会社としては専属でなく仲介手数料が入らない可能性があるため、販売活動を積極的に行わない可能性もあります。また、報告義務がないため、実際にどのような販売活動を行っているのかわかりにくい点がデメリットです。
専任媒介契約
専任媒介契約は一般媒介契約と専属専任媒介契約それぞれの特徴を持つ契約です。依頼できるのは1社のみであり、契約した不動産会社は仲介手数料獲得のために積極的に売却活動を行います。また、レインズへの登録はもちろん活動報告も行われますので安心して売却を任せられることでしょう。
忙しい方やスムーズに売却したい方、なるべく高額で売りたい方におすすめです。友人や知人への売却も検討している、という方にも良いでしょう。また、一般媒介契約よりこまめなサポートが行われやすいため、初めての不動産売却という方にもおすすめです。
専属専任媒介契約
専任媒介契約とほぼ同じ内容ですが、自己発見取引（業者を介さず、自身で買主を見つける事）ができない点がデメリットとなります。反面、そもそも自分で買主を探せるネットワークを持っているのか？提示額や交渉に根拠を持って臨めるか？と問われた時、大多数の方はそうではないのではないでしょうか。やりとりの中で、「信頼できそうな会社だ」と思われたなら、よりこまめな報告をもらえる専属専任媒介契約を選ぶメリットは十分あると言えるでしょう。
仲介手数料
仲介手数料とは仲介売却を依頼した不動産会社に支払う成功報酬です。金額については宅地建物取引業法により上限が定められています。
※表は左右にスクロールして確認することができます。
| 売買価格 | 仲介手数料 |
|---|---|
| 200万円以下の部分 | 取引額の5％以内＋消費税 |
| 200万円超400万円以下の部分 | 取引額の4％以内＋消費税 |
| 400万円超の部分 | 取引額の3％以内＋消費税 |
売買価格が400万円を超える場合はそれぞれ分けて計算するよりも、まとめて以下の計算式で求めると簡単です。
（売買価格×3％＋6万円）＋消費税＝仲介手数料
このように法的に上限額が決まっていますが、これよりも安い仲介手数料で売却を行う不動産会社も存在しています。というのも、あくまでも上記計算式は上限であり、下限は決まっていないためです。事実、仲介手数料半額や無料というケースもあります。
もちろん、売主様としては支払う手数料が安い方が嬉しいものです。しかし安いからといって必ずしもお得になるかといえばそうとも言いきれません。中には安い仲介手数料ではあるものの、質の低いサービスを提供している不動産会社も存在しています。交渉力がない、宣伝力がない、そういった自社の実力に自信がないところも仲介手数料を下げることが多いようです。
仲介手数料は上限を支払うものと考え、まずは担当者の人柄や実力を見極めて信頼できる不動産会社を選びましょう。その結果として仲介手数料が安ければラッキーと思うくらいがちょうどよいのではないでしょうか。
PICK UP!
東広島はいま売り手市場です！
東広島市は人口が増加傾向にあり、不動産の需要に対して供給が追いついていない状態となっています。つまり、場合によっては相場よりも高く売却できる可能性のある、売り手市場というわけです。
もちろん、仲介売却は売却までにそれなりの時間を要してしまいます。しかし売り手市場である東広島市は仲介売却であってもスムーズに売却が決まりやすい土地です。また「思い入れのある家だから解体せずに使用して欲しい」、「住み替えで資金に余裕を持たせたい」そんなご希望も叶えやすいのではないでしょうか。決して売り急がず、じっくりと腰を据え、納得できる金額で売却する。東広島市での不動産売却はぜひ東洋不動産にお任せください。
